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2017.07.11
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賢い不動産売買・・⑥諸申請

契約が滞りなく済み、次は残金をお支払いして所有権を移転する手続きに入るわけですが、実は契約時の地目が「畑」や「田」の状態ですと、法務局に出向いたところで移転手続きの受付をしてもらえません。

この場合、契約後、速やかに農地転用という申請をし、許可を受ける必要があります。

(市街化区域の農地であれば、許可を受ける必要はなく、届出をするだけで構いません)

農地転用の詳細については、行政書士にお尋ねになることをお勧めします。

簡単にまとめると

①市街化調整区域や未線引き区域であって、農業振興地域(いわゆる青地)の場合、農用地除外申請、都市計画法申請、農地転用申請などを全て提出する必要があり、期間は1年前後、費用も100万円ほど(分筆登記を要す場合)かかったりします。
注）除外申請は１年に最大２回しか、申請の受付がされません。

②市街化調整区域であって、白地の場合、都市計画法申請、農地転用申請などを提出します。（未線引き地域の場合は都市計画法の申請は基本的にありません）
この場合の期間は2～3ヶ月。費用は20～30万円かかります。

③市街化区域における農地の場合、農地転用の届出をする必要があります。期間は1ヶ月ほど、費用は5～10万円かかるのが一般的でしょう。

困ったことに、このような場合も、「⑤資金調達」と同じようなことが起こります。
行政の地域性もあるでしょうが、都市計画法の申請に添付する図面は、建築確認申請に添付するそれと同じでなければならない、ということです。
ということは、やはり土地の契約後、速やかに図面を決めなければならない＝建築業者も決めてなければならない、ということになります。

①や②の場合、契約から1～2か月で決済というのは物理的にも無理なので、必要最小限で期間の延長はしてくれますが、それでも「使い勝手や予算、周辺環境を考慮して、じっくり、ゆっくり」というよりは、「都市計画法の申請をするために」図面を決めざるを得ない、なんてことになりがちです。
万が一、都市計画法の許可をいただいた後に図面が変更になろうものなら、都市計画法の申請を出し直さなければなりません。
この場合、当然、思わぬ出費となってしまいます。
中には、この制度を逆手にとって、設計者が建て主を、体よく慌てさせることもあるようです。
良識ある設計者に充分相談の上、売主さんや不動産屋と協議をする必要があります。

建て主さんも、後悔のない家づくりをするためには、このあたりの知識を持ち合わせている必要がありそうですね。