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代表ブログ
一生感動

2017.07.05

賢い不動産売買・・③測量・面積

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土地を購入する場合、公簿売買(登記簿上の公簿面積を基礎として売買代金を決定)ではなく、実測売買(実際に測量によって計測した実測面積を基礎として売買代金を決定)にしていただくことが鉄則です。
どんなに魅力的な土地であったとしても、売主さんが実測売買に応じてくれない場合は絶対に購入してはなりません。
何故か。

理由1)

実は、建築基準法上、実測は確認申請の絶対条件ではありません。
ですので、敷地の寸法は「だいたい」でも、確認申請は問題なく許可されます。

新築工事も終盤に差し掛かり、さて、外構工事を行うか、というタイミングではじめて問題が発生します。
境界にブロックを積もうにも、境界標(いわゆる境界杭)がない、とか、境界標通りにブロックを積もうとしたら、お隣さんから、「その杭、うちの敷地に入り込んでるよ」って指摘を受けたりするわけです。

意外に知られていない事実として、皆さんが見たことのある「境界杭」。あれって、境界っぽく見えますが、実際の境界ではないってご存知でした?

「正確な境界」とは、境界標が存在しているだけでは意味がなく(境界標はホームセンターなどで誰でも簡単に手に入れられます)、それを隣接地の地主さんが、「間違いなく境界である」と認めたうえで実印までいただかなくてはなりません。←この作業を境界確定測量といいます。
確定測量された境界標の位置は、座標軸データとして法務局に管理されていますので、境界標が抜かれようが、ずれようが、いつでも正確に復旧できるようになっております。

ちゃんとした知識を持った設計者であれば、確定測量されていない境界標を目印にブロックを積んだりするなんてことは絶対にいたしません。

理由2)

確定測量は土地家屋調査士が行いますが、当然、数十万円の費用がかかります。
公簿売買を希望する売主の多くが、「実測にはお金がかかるから」といって拒みます。
これは、確定測量の費用を売主が負担するのが慣習となっているからです。

しかしながら、私の経験上、本当にお金がないことを理由に拒んでいる売主さんは少ないように思います。
こうした場合、「費用は買主負担で構いませんので、確定測量はお願いします」と伝えるのが賢明です。
すると、費用負担だけが問題だったはずなのに、違った問題がいろいろ見えてきます。
隣の方から「昔っから、ここの売主とは地境で揉めてるんだから協力なんかできないね」とか、「犬猿の仲だった売主に、なんで俺が測量の協力をしてやんなきゃいけないんだよ」とか・・。

もしかしたら、買うべきでない理由が見えてくるかもしれません。

・・・次回見学会のお知らせ・・・

〈日程〉7/22(土),23(日)
〈場所〉磐田市岩井分譲地内
〈概要〉60坪の土地に計画された30坪弱の2階建て
〈開催時間〉①9:00~10:30
      ②10:30~12:00
      ③13:00~14:30
      ④14:30~16:00
      ⑤16:00~17:30
〈開催方法〉事前予約制

参加をご希望される方は、希望の時間(①~⑤)を添えた上で、私(suzuki@ougi.jp)までご連絡ください。改めて、案内図をお送りいたします。