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代表ブログ
一生感動

2017.10.06

意外とよくある「押えておくべき事柄」

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昨日、新規の相談者宅へ伺いました。

相談者(30代)は現在、家族とともに東京に暮らしてるが、実家のある浜松へ戻り、両親(50代)や祖父(80代)と暮らしたい。
土地は祖父、建物(母屋と離れ)は祖父と父親が共有している。
母屋を建替えるのがいいか、離れを建替えるのがいいか、はたまた直すのがいいか、みたいな相談でした。

相談者宅へ着くと、お母さんが出迎えてくれたのですが、傍に祖父もいらっしゃいました。
祖父にはじめましての挨拶をしますが、どうも要領を得ません。
お母さんが言うには、痴呆がみられるようです。

いきなりの、大問題発覚です。
何が?

家にあがらせていただき、「どこをどう直したいか」の話しの前に、知っておいていただかなければならいない「大問題」のお話しをしました。

※これから祖父や祖母の所有する土地を借りて家を建てようとされている方は、よ~く聞いてください。

今回のように身内の所有する土地に家を建てたり直したりする行為(使用貸借)を、金融機関から融資を受けて行う場合、その身内は「担保提供者」であり「連帯保証人」となることを求められます。
そして、連帯保証人となる祖父は、主たる債務者である相談者と同列の債務を負います。
ですので、金融機関は連帯保証人である身内に、必ず面前での署名捺印を求めます

図面や建築費用が決まり、融資の事前承認も下りました。となると、金融機関は主たる債務者である相談者と、連帯保証人である祖父に金融機関窓口にきてもらい、金融商品の説明や金銭消費貸借契約の重要事項説明をします。
この説明を充分に理解した上で、契約書に署名捺印するわけです。もちろん、相談者だけでなく、祖父も、です。
そしてこれが不可能な場合、金融機関は融資を拒みます

分かり易く言えば、
土地の所有者に痴呆があったり、寝たきりになってしまっていて意思の疎通が難しい場合、その土地に融資を受けて建築行為をすることは不可能である、ということなんです。
可能になるのは、親や本人に相続されてから、すなわち、所有者が亡くなってから、ということになるわけです。

だったら亡くなる前に、生前贈与しちゃえば?
そんな風に思う方もいるかもしれません。
しかしながら、贈与意思の有無すら正確に把握できない状況で、所有権移転登記をしてくれる司法書士なんてどこにも存在しません。
もし、このような登記をしたことがばれてしまえば、一発で司法書士の資格をはく奪されますから・・。
だったら成年後見人をつければ?
実はこれも難しいです。
なぜなら、裁判所は後見人を立てたとしても、身内が家を建てるなどの理由で連帯保証することを認めておらず、許可を下ろしてくれないからです。

高齢者の所有する土地を借りて建築しようとする場合、所有者が元気な(意思の疎通ができる)うちに、建築計画を終えるか、早めに生前贈与を受けておくことをおすすめします。